При покупке вторичного жилья важно не спешить — многие ошибки вылезают спустя годы. Виталий Хижной, руководитель строительной компании «Бастион» рассказал, какие документы и процедуры помогут защитить покупателя.
Проверить в первую очередь
Запрашивайте расширенную выписку из ЕГРН с историей перехода права собственности за последние 10–15 лет. Частая смена владельцев сигнализирует о скрытой проблеме, которую покупатели узнают уже после сделки.
Правоустанавливающие документы и форма №12 из паспортного стола покажут, как квартира переходила от одного лица к другому и есть ли временно выписанные, в том числе те, кто числится пропавшими без вести, в тюрьме или в психбольнице. Нет согласия этих людей — нет юридической силы у сделки.
Коммунальные и технические риски
Проверяйте справки об отсутствии задолженностей: долги за свет и воду остаются за прежним хозяином, а вот обязательства по капремонту могут «перейти» к вам и доходить до шестизначных чисел. По техпаспортам БТИ и поэтажным планам можно найти незаконные перепланировки. По словам эксперта, есть риск, что новым собственникам выпишут штраф и заставят восстановить прежнюю схему стен.
Особые случаи: доли, маткапитал, несовершеннолетние
Долевая собственность — «медленная мина». Каждый совладелец должен согласовать продажу. Отсутствие подписи одного из них делает сделку недействительной. Если в истории фигурировал материнский капитал, уточните, были ли дети обеспечены долями и получено ли разрешение органов опеки, в противном случае сделку могут оспорить.
Наличие несовершеннолетних собственников требует обязательного участия опеки: они оценивают, не ухудшаются ли жилищные условия ребенка. Без их согласия сделка может быть аннулирована в течение нескольких лет.
Психологическая дееспособность и доказательства
Если продавец пожилой или его поведение вызывает сомнения, имеет смысл запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (действуют 30 дней). Отказ — сигнал искать другой объект. Фиксируйте ключевые этапы сделки на видео: подписи, передачу денег, получение ключей — это сильный доказательный материал. Лучше всего выбрать нотариуса, он проверит дееспособность и снизит риски, пусть и за дополнительную плату.
Вдумчиво проверяйте документы, привлекайте юриста, не гонитесь за подозрительно низкой ценой. Экономия может обернуться большими потерями и долгими судами.