Количество ипотечных сделок в России может значительно снизиться с 1 марта. Падение спроса специалисты связывают с ужесточением условий жилищного кредитования и высокой ключевой ставкой. Эксперты поделились с «МК в Калининграде» советами, стоит ли инвестировать в жилье в 2024 году и какую недвижимость лучше приобретать.
«В стране немало инвесторов, которые рассматривают вложения в недвижимость как надежный способ сберечь деньги во времена кризисов. Их уверенность в доходности такой стратегии базируется на резком росте стоимости квартир, в особенности после 2020 года, когда стартовала массовая льготная ипотека, - рассказал исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру». Ярослав Баджурак. - Однако в 2024 году рыночная ситуация складывается не в пользу вложений в квадратные метры, тем более с использованием ипотеки. Причин сразу несколько. Ставки кредитования вторички запредельные — 18%-20%. А ограничения ЦБ к малообеспеченной ипотеке заставили банки поднять требования к первому взносу (ПВ) до 30% и даже 50%. Вывод очевиден: условия ипотечного кредитования становятся неподъемными для покупателей готовых квартир.
Полагаем, что из-за высоких кредитных ставок весь 2024 год окажется не самым ипотечно-ориентированным. Большинству покупателей квартир придется менять стратегию, так как ипотека стала менее доступной. Речь не только о кредитовании вторички, ограничений не избежать и покупателям новостроек, которые планируют взять льготную ипотеку.
Во-первых, до 20% повышены требования к первоначальному взносу по всем льготным кредитам, включая семейную ипотеку. Во-вторых, стали хуже условия льготной ипотеки на новостройки (под 8%). Теперь людям надо накопить не 15%, а 30%, чтобы получить жилищный кредит. Кроме того, власти уравняли лимит кредитования по этой госпрограмме для всех регионов до 6 млн рублей. Это сделало льготную ипотеку бесполезной для покупателей квартир не только в обеих столицах, но и в ряде городов-миллионников, так как суммы кредита не хватит на приобретение даже «однушки». Срок действия самой массовой программы — льготной ипотеки под 8% — завершается 1 июля 2024 года, и вряд ли ее продлят. Пока нет ясности, как власти изменят условия семейной ипотеки. Не исключено, что заемщики с детьми не смогут воспользоваться льготой без дополнительных ограничений. Значит, спрос на недвижимость снизится, а количество покупателей уменьшится.
Мы как финансовый маркетплейс полагаем, что интерес потребителей упадет на 35%-40% от пиков минувшего года. Это в свою очередь охладит дальнейший рост цен на недвижимость. В итоге доходность вложений в недвижимость в этом году окажется под большим вопросом. Однако в горизонте первого полугодия 2024 года, пока инфляция будет оставаться высокой, обвала цен на квадратные метры мы не ждем. Но и прошлогодний рост вряд ли возможен. С большой вероятностью, цены на первичку и вторичку зафиксируются на текущих уровнях. Возможны небольшие колебания 1%-2% в плюс или в минус.
Есть также вероятность, что вторичка «просядет» немного больше, так как в этом сегменте не действуют ипотечные госпрограммы, а покупателей с живыми деньгами становится все меньше. В итоге продавцы уже сейчас дают скидки до 10%. То есть те люди, которые хотят приобрести квартиру для себя, окажутся в более выигрышной позиции по сравнению с инвесторами в недвижимость.
Дополнительно напомним, для инвесторов в недвижимость этот кризис не первый. Цены на квартиры падали на треть и больше в 2009 и в 2015-м. Но подчеркнем, текущая высокая инфляция и льготная ипотека с большой вероятностью удержат от обвала цены квартиры в 2024 году. На наш взгляд, наиболее вероятный сценарий — стагнация рынка недвижимости. То есть все, кто практикуют инвествложения в квадратные метры, вряд ли заработают годовой доход выше депозитного или биржевого. Но оговоримся, в горизонте последних 10 лет недвижимость в рублевом эквиваленте только дорожала. Именно поэтому часть инвесторов по-прежнему диверсифицируют вложения и используют недвижимость как инструмент и сегодня, рассматривая более долгий срок отдачи от инвестирования. Особенно если мы говорим домах и квартирах в регионах, привлекательных для туризма и отдыха: Сочи, Краснодар, Калининград.
По опросам «Домклик», столица янтаря занимает пятое место среди городов, где россияне хотели бы приобрести недвижимость. Добавим, для многих людей своя квартира — самый главный и дорогостоящий актив в жизни, а некоторым она нужна здесь и сейчас. Покупая недвижимость, люди строят семьи, а затем оставляют ее детям и внукам. Поэтому всем семейным калининградцам, которые не обременены долгами, соответствуют требованиям госпрограммы и чьи доходы позволяют взять льготный кредит (под 6%), мы не рекомендуем откладывать приобретение «семейного гнезда» на потом».
«Рынок жилой недвижимости в 2024 ждет некоторое «охлаждение»: высокие процентные ставки в ближайшей перспективе будут сохраняться, хотя ЦБ и планирует перейти к постепенному снижению ключевой ставки, но ждать этого раньше второго-третьего квартала года не приходится, - считает доцент департамента международного и публичного права юридического факультета Финансового университета при Правительстве РФ Исмаил Исмаилов.
- Льготная ипотека продолжает пользоваться популярностью, однако постепенно условия ее выдачи становятся жестче, а в перспективе некоторые ипотечные программы и вовсе могут завершиться ближе к концу года. Рекордные темпы выдачи ипотеки в прошлые годы привели к существенному повышению цен, особенно на первичном рынке, а потенциальное ужесточение условий выдачи ипотеки или отмена льготных программ могут вызвать ажиотажный спрос в первом полугодии. В случае отмены льготных ипотечных программ часть спроса может «перетечь» на вторичный рынок, особенно если эти решения будут сопровождаться параллельным снижением ключевой ставки, так как рынок первичной недвижимости «перегрет», а повысившаяся стоимость квартир нередко полностью нивелирует более низкие ипотечные ставки.
Повышение минимального первичного взноса не стало заградительным условием для оформления льготной ипотеки, однако закладывает тенденцию к дальнейшему ужесточению условий выдачи, а также к переходу к более целевому характеру предоставления льготной ипотеки (по профессиональному, социальному или региональному признаку).
На вторичном рынке повышение цен чувствуется не так остро, особенно в Калининграде, где рост стоимости на вторичном рынке составил 2,6% с января 2023 года (в то время как средний по стране показатель достигает почти 16%), при этом в некоторых регионах мы видим более значительный рост лишь за первые полтора месяца 2024 года. Стоит учитывать также и состояние жилого фонда в городе – прослеживается разница между премиум сегментом, который не так широко представлен в городе и потому дорожает выше средних темпов, а также старым жилым фондом, перенасыщенным предложением и не пользующимся спросом со стороны покупателей.
Безусловно, в текущих условиях приобретение жилой недвижимости с инвестиционным целями не кажется слишком надежным бизнес-решением. Даже несмотря на то, что Калининград стал одним из лидеров по темпам роста стоимости посуточной аренды жилья (11% за год), в условиях текущих ставок арендные платежи не позволят полностью покрыть увеличившиеся расходы на обслуживание ипотечных кредитов, особенно если они были взяты не по льготной ставке. В случае если недвижимость была приобретена по программе льготной ипотеки, можно рассчитывать на покрытие большинства расходов на выплату кредита за счет сдачи жилья – этот фактор тоже нередко приводится при критике льготной ипотеки. При этом рассчитывать на выгодную перепродажу как несколько лет назад уже не стоит – об этом свидетельствуют и региональные особенности, и текущее состояние рынка».
«Приобретение жилья для многих калининградцев сложная задача при средней зарплате в регионе в 2023 г. 55 тыс. руб. Сегодня следует активно заняться накоплением первоначального взноса, - советует эксперт в области финансов, бизнес-образования, оценки недвижимости из Финансового университета при Правительстве РФ Ольга Борисова. - Для этого стоит использовать как банковские вклады, так и ПИФы. В среднем за следующие 3-4 года можно накопить более полумиллиона при условии ежемесячных вложений в размере 10 тыс.руб. При наличии средств на покупку целесообразно выбирать квартиры в наиболее интересных и редко выставляем на рынок локациях, которые впоследствии можно будет сдать в аренду (центр города, туристические зоны) или продать дороже. Также имеет смысл приобретение земельных участков с удобной транспортной локацией под ИЖС».
