О некоторых подводных камнях при покупке недвижимости в самом западном регионе страны.
Обилие людей, приезжающих в Калининградскую область на постоянное место жительства, породило проблемы, о которых не очень принято говорить.
Заключаются они, в основном, в двух противоречивых ситуациях. С одной стороны, мы имеем недобросовестного продавца, с другой — недобросовестного покупателя. Причём в сделках, где участвуют такого рода стороны, риелторы отсутствуют.
Связано это с тем, что люди в провинции сильно «поумнели». Им кажется, что нет на свете ничего такого, чего бы не знал Google и в мире нет никаких тайн, которые бы не объяснили на YouTube.
Плюс устойчивые мифы о чёрных риелторах из тех самых времен, когда страна проходила этап первичного накопления капитала.
И, наконец, большинство населения, уже привыкло к тому, что жить в России стало намного безопаснее, чем даже где-нибудь в Европе, а жулики и бандиты остались в мрачных 90-х.
Поэтому среднестатистический россиянин смело идёт на сделку по покупке/продаже недвижимости, не только не имея ни малейшего понятия о юридических аспектах вопроса, но и не представляя всех подводных камней, которые его могут ждать. О некоторых мы и поговорим.
Семья пенсионеров около года продавала свою трёхкомнатную квартиру на восьмом этаже в старой советской панельке через агентство недвижимости, но никаких подвижек в этом деле так и не произошло.
Кто-то из знакомых посоветовал владельцам выставить объект продажи в Интернете, и буквально через пару дней появились покупатели — приезжие из Казахстана.
Сначала разговор шел о сумме в 3,8 миллиона рублей, что хозяев вполне устраивало, но немного осмотревшись, покупатели начали нахраписто сбивать цену.
Старики стояли на своем. Покупатели махнули рукой и сказали, что квартиру возьмут… но задаток не оставили. Зато на следующий день начали атаковать звонками.
Требовали предоставить свидетельство о собственности и технический паспорт, домовую книгу со всеми адресатами в подъезде. А позже поинтересовались наличием справок из психиатрической лечебницы, отсутствием задолженностей перед коммунальными службами, банками, приставами, ГИБДД и т. д.
Далее потенциальные покупатели предупредили, о том, что собираются отразить в документах всю сумму, выплачиваемую ими продавцам. Поэтому перевод денег осуществят сразу после сделки.
И в довершение ко всему, они попросили продавцов после подписания договора освободить квартиру, мотивируя тем, что им негде жить.
К началу разговора с риелтором, к которому, опять же по знакомству, обратились пенсионеры, они были полностью деморализованы, да и успокоить чересчур активных покупателей стоило немало усилий.
В итоге, при участии риелтора сделка все же состоялась. На паритетных основаниях и к обоюдной радости сторон.
Второй случай был интересен тем, что человек покупал квартиру в новостройке, и никаких предпосылок для обмана просто не было. Хитрость заключалась в том, что квартиру продавал бывший сотрудник застройщика, который изготовил поддельные документы и оформил на себя несколько квартир в новом доме. А затем, дав взятку регистратору, зарегистрировал их как свою собственность. Конечной целью продавца было получить деньги за недвижимость и упорхнуть за границу.
Самое любопытное, что главный документ — «Свидетельство о собственности» был абсолютно чистым и ничто, казалось бы, не предвещало проблем. Мошенничество вскрылось случайно.
Покупатель предложил обратиться к юристу для сопровождения сделки, что вызвало у продавца некоторое замешательство. Это насторожило покупателя, и через своих знакомых он нашёл хорошего риелтора, который спросил фамилию застройщика и продавца, после чего заверил, что дело здесь не чисто. Откуда у Петрова взялась эта квартира, удивился риелтор, он же в долгах как в шелках, к тому же застройщик своих офисных работников держал в черном теле.
Калининград — город маленький. Здесь все друг про друга всё знают. Риелтор, воспользовавшись своими связями в юстиции, забрал дело на полчаса и быстро заметил подлог в документах. Платежей за долевое участие проведено не было, но регистрация квартиры как собственности состоялось. То есть квартира юридически принадлежала строительной компании, и никаких прав на неё у Петрова не было.Покупатель оказался в шаге от потери своих денег. Благо выручил специалист.
В последней, практически детективной истории, приезжие пенсионеры покупали двухкомнатную квартиру в «немце», в Центральном районе Калининграда.
Они заключили с продавцом письменный договор по которому обязывались платить за квартиру в рассрочку, в течение полугода. Всей суммы (3 миллионов) у них не было, поэтому половину они выплатили сразу, а остальные деньги намеревались взять в кредит. Время уходило, банки присылали отказ за отказом, и, наконец, пришёл час выплаты.
У продавца же была цепочка из двух сделок. Свою квартиру он продавал, и одновременно вступил в долевое участие на новую квартиру.
Проблемы начались тогда, когда застройщик потребовал у него внесение остатка суммы. Тот кинулся к покупателям своей квартиры и сказал, чтобы те отдали ему все деньги, иначе сделка будет расторгнута, и они потеряют свой задаток.
При этом он сначала намеревался получить деньги, внести их за свою новую квартиру, а уже потом идти на сделку со своими покупателями.
Имел ли он намерение обмануть покупателей, сказать сложно, но то, что пенсионеров впереди ждали долгие судебные процессы с неочевидным исходом — это факт.
Пенсионеры догадались обратиться к риелтору, и тот совершил блестящий ход. В день окончания договора, в учреждении юстиции был взят талончик на проведение сделки, на которую продавец, естественно, не пришёл. И этот факт был бы решающим аргументов в случае, если бы началась судебная тяжба.
Когда продавцу предъявили талон на совершение сделки, он пошел на попятную и согласился оформить недвижимость надлежащим образом…
Такого рода историй можно привести бесконечное множество, можно любить или не любить риелторов, и считать их лишним звеном в цепочке, но! Главное, что надо помнить при совершении сделок с недвижимостью: отсутствие специалиста при решении этих вопросов грозит серьезной потерей нервов и средств.
Текст и фото: Жанна Шквырина, специалист по недвижимости
