Продажа квартиры — процесс сам по себе напряженный, а наличие долгов по коммунальным платежам может превратить его в настоящую головную боль. Многие собственники опасаются, что найти покупателя на «проблемный» объект невозможно и сделка сорвется. Однако выход есть. О том, как юридически грамотно продать квартиру с задолженностью по ЖКХ и какие существуют безопасные схемы, рассказал к.ю.н., доцент Финансового университета при Правительстве РФ Марчел Кырлан.
Первый вопрос, который волнует продавцов: законно ли это? По словам эксперта, прямого запрета на продажу объектов с долгами в законодательстве нет, и Росреестр не проверяет эти сведения при регистрации. Однако здесь теория сталкивается с практикой.
Основной юридический нюанс, который нужно понимать: долг по ЖКХ привязан не к квартире, а к ее собственнику. Это значит, что после продажи квартиры обязанность по погашению старых долгов остается за бывшим владельцем.
Несмотря на то, что долги не переходят на нового владельца, ни один покупатель (и тем более банк, выдающий ипотеку) не согласится на сделку без справки об отсутствии задолженности. Управляющая компания такую справку не выдаст, пока счет не будет оплачен. Поэтому задача продавца — предложить покупателю безопасный механизм решения этой проблемы. Марчел Кырлан выделил три рабочих сценария.
Первый вариант, по словам эксперта, — идеальный: погасить долг до сделки за счет собственных средств. Это снимает все вопросы, позволяет продать квартиру быстрее и, возможно, дороже.
Второй вариант — самый распространенный на практике: погашение долга из суммы аванса или задатка.
Это условие в обязательном порядке должно быть зафиксировано в предварительном договоре купли-продажи. В договоре необходимо четко прописать обязательство продавца в течение определенного срока (например, 3–5 рабочих дней) с момента получения этих денег направить их на полное погашение долга.
Эксперт уточняет, что покупатель имеет право проконтролировать этот процесс, например, путем совместного визита в управляющую компанию для оплаты.
Третий сценарий — продажа квартиры со скидкой на сумму долга. В этом случае покупатель передает продавцу деньги за вычетом задолженности, а затем самостоятельно ее погашает. Однако этот вариант несет риски для продавца.
Категорически не рекомендую оставлять эту договоренность в устной форме. Поскольку долг юридически остается на вас (продавце), вы рискуете, что покупатель, получив право собственности, не выполнит свое обещание.
Чтобы обезопасить себя, юрист советует либо детально прописать в договоре купли-продажи, что часть оплаты идет напрямую на счета управляющей компании, либо использовать банковскую ячейку с особыми условиями доступа.
Вне зависимости от выбранной схемы, эксперт настаивает на важности правильного оформления документов. Ключевым является акт приема-передачи квартиры.
В нем крайне важно зафиксировать показания всех приборов учета (электричество, вода, газ) на момент передачи ключей. Это четко разграничит вашу ответственность и ответственность нового собственника по будущим платежам.
По мнению специалиста, продажа квартиры с долгами — это решаемая юридическая задача, требующая прозрачности и грамотной фиксации всех договоренностей на бумаге.
Ранее мы писали о том, что по мнению эксперта Глазырина на корпоративах нельзя флиртовать и уезжать раньше начальства.
